#1 公設比？史上最大的買房陽謀？
如果你跟我一樣是買房小白，已經進入社會工作幾年、開始「夢想」著可以買第一間房子，再布置成自己溫暖的家；然後覺得反正不生小孩，買個 20 坪的房子，隔間成兩房一廳一衛，應該就是美滋滋的新生活了，那麼現實可就要潑你一大桶冷水了。
因為 20 坪的房子，最後你實際能用來居住的空間，可能只有 8 坪；能夠隔成一房一廳，把生活起居和睡覺的空間分開，就是不幸中的大幸了。我們來看看這個悲劇怎麼發生：
我們先從建物的構成聊起
先不論地上權房屋（另一個悲劇），我們打開信義房屋的網站，隨便點開一個出售中的物件，會在基本資料的地方看到這些數字：
這麼多數字中，實際上你能使用的室內面積，只有主建物的 10.73 坪，只佔了約 46% 的權狀坪數（建坪） 😱
因為權狀坪數的算法是這樣的：
而惡名昭彰的公設，也就是圖中的「共有部分」佔了 6.35 坪，所以公設比約 27%。
也就是說，你付出大把血汗錢之後，有 27% 以上的錢買了空氣。但這還不是建商最讓人髮指的部分，因為 27% 的公設放在今天新建案來說，算是小意思了。
因為現在建商推的新大樓建案，平均公設比約在 35% 起跳，動輒 40%、45% 也是見怪不怪的。
不同公設比的主建物坪數試算
現在我們針對目前主流的 35%、40%、45% 三種公設比，進行主建物坪數的計算，並最後算一下主建物的每坪單價。
假設一個物件的權狀坪數（建坪）是 25 坪，車位和陽台各佔 5 坪與 1 坪，單價是一坪 80 萬台幣，總價是 2000 萬台幣，在三種不同的公設比下的結果：
你發現了嗎？有車位的 25 坪房子在 40% 公設比的情況下，你實際能用的主建物面積已經小於你買到的空氣了。
再看主建案的單價，其實遠高於表面上的單價，主建物的單價約是２到３倍的表面單價。
在台灣以外的國家，房地產買賣是不存在公設比的，買家買到的是實坪，也就是全世界高房價地區榜上有名的台灣，實際上的房價還要再乘以２到３倍，才能反應實坪房價，無住之島名符其實。
總結
- 買房前請精算，因為能用的室內面積，並不等於建坪扣掉公設的共有部分。有可能你買了 25 坪，結果室內只有不到 10 坪能用
- 買不起房子不是你的錯，不要哭 😢
- 公設比真是台灣房地產市場的一大創舉，不知道剝削多少民脂民膏進了建商口袋
參考資料
